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穆林:住房租赁产业的时速表、变速箱和发动机

更新时间:2019-11-10 11:33点击:

  住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分,促进房地产行业长期健康发展,培育和构建租售并举市场,是完善住房供应体系和住房保障体系的重要举措,也是稳定房价预期的一条有效途径。一直以来租赁市场的发展存在诸多问题,供应总量及供应结构不合理,投入主体较为单一等因素,需要多方持续努力,多渠道保障才能实现。在这一进程中,各城市构建住房租赁综合管理平台,实现住房租赁市场数量、价格、租约的精准、动态、实时,让住房租赁成为一个持续改进的过程,是住房租赁市场成熟的基础和前提,具有极其重要的意义。高使用率、对接各个部门的租赁服务与监管平台,是行业发展、行业支持、财政补贴、税收优惠和人口管理的抓手,是住房租赁产业发展的“长效机制”。

  住房租赁管理平台,是全面落实党和国家要求”基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。”的总目标,

  落实国务院提出“加快建设住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享。”的要求,建立兼具“监管”“服务”和“部门间信息共享”的住房租赁管理平台,实现市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分三个目标。

  按照国务院和住建部要求,升级和拓展现有住房租赁管理平台,建设住房租赁信息服务和监管平台(以下简称新平台),对于住房租赁产业的发展,具有“时速表、变速箱和发动机”的作用,主要表现在:

  实现对住房租赁供给、需求、价格的实时监控,打造行业“时速表”,形成住房租赁产业发展的长效机制。

  住房租赁产业的发展,需要住建、公安、应急管理、财政、税务等部门的协同推进,未来还会涉及到交通、教育、医疗等部门,形成部门间信息共享、协同推进的长效机制尤其重要,通过新平台的建设,能够加速形成互动机制、提高沟通效率。

  住房租赁的发展,还离不开财政、税收等部门的支持,结合未来房地产税收改革,对住房租赁实施有效的金融支持、税收优惠、财政补贴等政策,有助于行业的快速发展,但目前困难在于缺少对全流程的监控,补贴到租客或者企业端都存在弊端,建立新平台,可以通过规模企业税收优惠、定向发放租金券、金融贴息等多种方法实施公开、公平的金融支持,有助于行业持续发展。

  国务院文件的三个关键词,“监管”“服务”和“部门间信息共享”,监管功能主要包括租赁住房、租客和租约的备案、信息监控等,包括租赁信息发布、租约上传、价格监控等,目前的各城市的租赁管理平台基本实现了这些功能,但在服务和部门间信息共享方面,还存在较大的提升空间,也导致了平台在推广应用时难度较大,实施应用覆盖率不高等问题。目前各地已经开展了住房租赁管理平台的建设工作,在建设模式上,大多数城市选择与企业合作开发,比如杭州与阿里巴巴、北京与京东、深圳与腾讯,全国有300多个城市与建设银行(通常是建融家园平台)签订了合作协议,少数城市采用自行开发的模式。

  目前这些平台普遍具备了房源信息发布、租约备案、价格查询等功能,但平台功能主要集中在信息发布和租赁交易的环节,在租赁总需求、总供给分析、租赁价格指数、趋势分析等方面功能还有待加强。

  目前的平台大多数为独立平台,并未与长租公寓经营企业、中介机构形成数据接口,也缺少与相关部门的信息整合,难以实现数据的自动采集和实时同步,需要租赁双方签订租赁合同后“再来线上备案一次”,导致系统功能难以发挥。这一问题的解决思路在于加强管理平台的“数据整合”能力,通过对接租赁企业的运营系统,提高系统运行效率,实现数据实时、有效。租赁平台还应对接相关管理部门,比如比照酒店业进行租客数据验证、居住证数据对接、租金所得税抵扣等,以加强平台的服务能力。

  目前住房租赁管理平台在各地使用率较低,往往是政府主管部门、金融机构很积极推广,租赁企业很不积极。其本质在于该平台“管理”属性

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